【紐西蘭NZ買房】我在奧克蘭的買房全記錄-貸款 / 選房 / 政府補助 / 保險

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【紐西蘭NZ買房】我在奧克蘭的買房全記錄-貸款 / 選房 / 政府補助 / 保險

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2023年年中,我們終於告別租屋族,在紐西蘭買了我們第一個家!

有買房的想法已經很多年了,從剛開始什麼也搞不懂的完全菜鳥,一路跌跌撞撞,成為對買房有些心得的購屋族,在這篇文章中,我會跟你分享我們在奧克蘭買房(獨棟House)的整個過程與一些經驗談,希望能給想在紐西蘭買房的你一點方向!

本篇文章僅分享我們的買房經驗,房屋市場、銀行規則經常在變化,政府政策也可能因為選舉改變(2023年10月),每種房型(公寓apartment、連排屋Townhouse、獨棟House)要注意的地方都不一樣,每個地區比較重視的自然災害類型也有所不同(淹水、地震等),若有買房需求,請務必尋求專家諮詢最新的資訊。


一、買房前準備

1. 買房資格

目前需要滿足以下幾個條件,代表你是Ordinarily Resident,可以無條件地在紐西蘭買房:

  • 擁有居民資格的簽證
  • 過去12個月內,在紐西蘭住滿12個月
  • 是紐西蘭的稅務居民

若你不符合以上條件,則需要通過海外投資辦公室(Overseas Investment Office)審核,能購買的房屋類型也會有些限制條件,詳細資訊請參考紐西蘭政府提供的這個說明頁面,並尋找專業人士協助你買房哦。

詳細說明可以參考紐西蘭政府網站的這個頁面


Mortgage房屋貸款

2. 銀行貸款&利率&頭期款

銀行願意貸款給你多少錢,取決於下列幾點:收入、日常支出、頭期款、以及你想買的房型,而頭期款的比例多寡,也會影響你的貸款利率。

收入Income & 支出Spends

你的收入與支出多寡決定你的還款能力,銀行喜歡的是支出越少越好的人,舉例:假如你有訂閱Netflix,等於有固定支出一筆娛樂費用,又或者你有車貸,必須定期還款,這些都屬於你的支出,金額越多,會讓銀行願意借給你的額度減低。

頭期款Deposit & 利率Interest Rates & 房屋類型

若你想買的是現成的房屋,以目前大多數銀行的規定,必須至少備有頭期款20%,銀行才會願意貸款後面的80%給你。

若你想買的是全新的房子(尚未蓋好或者剛蓋好、還沒拿到建築許可Code of Compliance的房子),所需要的頭期款可以低於房屋價格的20%(貸款超過80%,稱為High LVR (Loan-to-Value Ratio貸款和房屋價值之間的比例)),但銀行會以頭期不足20%的比例,額外增加你的貸款利率,直到你將本金還到超過房價的20%為止,或者是有附加的貸款前提條件等等。

房屋貸款預批(Pre-Approval)

銀行貸款預批是一份銀行批給你的信件,裡面會告訴你:

  • 頭期款金額
  • 銀行願意借的金額
  • 貸款的條件

貸款預批可以直接找你常用的銀行申請,但通常會建議直接找一位貸款經紀人Mortgage Broker幫你找目前利率最好的銀行,節省你一間一間銀行去申請預批的時間,拿到銀行預批後,就可以跟房仲說你能買多少錢的房子,請他幫你找適合的房產。

許多房仲跟你接觸時,第一件事就是問你拿到Pre Approval了沒,這可以視為是你確實想要買房的證明,在房市好的時候,當你有這份Pre Approval,房仲們都會搶著幫你介紹房子,有種有錢果然是大爺的感覺(?)。

經驗分享

由於目前房貸利率很高,單身者相對比較不容易拿到貸款,我有個客戶本身就是做貸款經紀人(Mortgage Broker),他的年薪10萬,頭期款也有25萬,想買100萬的房子,但銀行不願意貸款給他,就是考量到未來若利率繼續往上加,他可能會無法負擔房貸。

我們的狀況是,在剛開始了解房貸時,認識了一位Westpac銀行的貸款專員,當時我們還不是Westpac的用戶,頭期款也還遠遠不足,但是專員鼓勵我們可以先做一份預估的「目標」貸款審批,看我們需要做哪些事情,讓我們在接下來的幾個月至一年期間努力一點,往這個目標前進,未來買房才會更加實際。


3. 政府補助 Subsidy

Kāinga Ora

紐西蘭政府單位Kāinga Ora – Homes and Communities有提供幾個房屋補助,只要你符合條件就能申請,但每個都有各自的條件與還款規則,不過申請時間也多少會因為是跟政府合作而相對耗時,務必審慎考慮並尋求專家的意見再行動!

First Home Partner

跟政府共享房屋的所有權,詳細資訊看這個頁面

First Home Grant

最高可以申請到$10000紐幣的購屋補助,詳細資訊看這個頁面

First Home Loan

你只需要至少準備5%的頭期款,不足20%的款項可由政府借給你,詳細資訊看這個頁面

First Home Loan在還款時,跟政府所借的貸款會依照房屋的價格而增減,例如你買房時,房屋的價格在100萬,跟政府借了10萬,未來當房屋漲價變成120萬,你所要還的金額就會增長變成12萬!基於這個原因,當初銀行的貸款專員並不建議我們選這個方式湊齊頭期款。


4. KiwiSaver

KiwiSaver是由紐西蘭的養老金,只有在拿到紐西蘭居民簽證之後才能加入,這筆資金除了在退休時、移居海外時可以拿出來使用以外,你在購買房產時也可以使用,但一樣有些使用的前提條件(例如:加入三年後才能使用等等),由於我們才加入KiwiSaver一年而已,所以無法使用。


lovely house
一間我們看了好喜歡,但是後來想想,光是打理後院可能就會讓我們發瘋的房子。

5. 挑選房屋

在找房時,我最常使用的是Oneroof後花園,兩個網站都可以看到很詳細的房屋資訊,搜尋房屋列表時,後花園會列出該地區比較完整的在售房屋列表、所以後期我比較常用的是後花園。

至於對房屋類型的取向我就不在這篇文章多談了,畢竟每個人喜歡的房子都不一樣,只要多看幾間,你心中也會默默出現一個「理想房屋的條件列表」。除了類型的喜好以外,這邊列出我認為其他需要注意的部分:

房屋預算

看房前,先計算好自己可以承受的房屋價格,並且計算房貸利率(Interest Rates)升到多少你們都可以負擔,我們當時個別算了4.5%、7.5%、9%,確定貸款金額的上限後,才能夠踏實的去看房。

每間銀行的網站都有房貸利率的計算器,我自己喜歡用ANZWestpac的,介面簡單明瞭。


房屋建材

過去在1990年代期間,紐西蘭非常流行採用地中海式的住宅,但這樣類型的住宅其實並不適合四面環海,十分潮溼的紐西蘭,加上當時的建築法律較為寬鬆,導致後來漸漸發現有許多房屋都有漏水問題,所以,如果有房子的外牆使用的是「Plaster」的材料製作,或者是在1995至2004年間蓋的房子,我們都會盡量避免,詳細說明可以參考這篇文章

但也有些房子只是用Plaster作為外牆的裝飾,所以如果你有看上的房子,但外牆感覺好像是Plaster(類似下圖,摸起來有點粗粗粉粉的感覺),一定要找建築師幫你做檢查,確認沒有結構或者漏水問題,才可以購買!


房屋仲介

房屋仲介有分為幫屋主賣房的仲介,以及幫助買家買房的仲介,通常兩者都只會跟賣方收錢,而不會跟買家收手續費。

當房子在出售時,賣房仲介會替屋主安排幾週(通常是二到四週)的Open House開放大家參觀房屋,提供潛在買家們幾個特定的時間看房。

當你去看房時,若有找你的仲介一起去看房,之後如果要出價、周旋、討價還價等等,都可以由你的仲介作為你的代表進行,但如果你在看房時,只有你或你們自己去,沒有找仲介一起去看房的話,那麼接下來的程序,你的仲介都不能代表你做出任何行動,一切都要自己來。

我們剛開始還是無頭蒼蠅亂看房的時候,認識了一個人蠻不錯的仲介,在我們表明我們完全是超級新手First Home Buyer,他很有耐心的從房貸怎麼申請、如何出價、競標等等,一個個說明給我們聽,後來也跟著他看了好幾次房,但他主戰場的地區跟我們想買的房子在不同區域,導致常常出現各種狀況,例如:要看房時他沒空,或者是因為距離遠,天氣一變差就塞車而遲到等等等等。

所以最後我們就直接挑明跟他說,如果我們直接自己去看房可以嗎?他也很大方的說「當然可以!我不希望你們因為我而錯過任何喜歡的房子!雖然我就無法代替你們,但如果你們需要意見,還是隨時歡迎找我!」於是,後來我們都是自己去看房,沒有透過房仲,但內心還是非常感謝他當時對我們如此耐心。


易淹水區 (Flood Prone Areas & Flood Plains)

如果你要買的房在奧克蘭,奧克蘭市議會有提供一個GeoMap讓你查詢易淹水地帶,經過2023年上半年幾次淹水,大家都開始注重自己家是否在易淹水地帶,買房屋保險時,保險公司也會問你房子有沒有在易淹水地帶上,都會影響保險價格或被保險的內容。


周邊公屋數量 (Publicly Owned Land)

公屋是一個紐西蘭讓人又愛又恨的東西,美其名是為了經濟弱勢提供住所,但實際上有很多恣意鬧事的人、幫派份子、被大眾歸納為造成社會安全隱憂的「問題人物」的人住在裡面。

公屋其實到處都有,但重要的是不要住到「公屋密集區」,我有一些朋友曾經在不知情的狀況下,租屋租到周圍公屋數量密密麻麻的區域,有的人碰到的鄰居每天用共鳴超強的重低音音響播搖滾樂24小時不間斷循環、常常聽見隔壁鄰居亂吼亂叫、或是半夜碰到有人敲自己家門,騙說是噪音稽查員,後來打給相關單位發現根本沒有這件事,而運氣最差的那個朋友,則是搬進去第一週就遭小偷兩次,所以一定要盡量避免買在公屋密集區。

以前GeoMap能夠免費看到哪一棟房子是公屋,但後來政府為了避免大家歧視住在公屋的居民,便將其從網站上拿下來了,但目前仍然有另外的付費網站能查到哪裡有公屋,我們用的是Relab

我們每次在看到喜歡的房子時,第一件事就是確認周邊的公屋分佈,畢竟買房可不是一件小事,一個我們可能要住至少五年以上的地點,雖然現在查詢公屋是個要付費才有的資訊,但相比買房的價格,花一點小錢買個安全感,我覺得非常值得。


學校等級 (Decile)

學校等級跟該區域居民的收入有關,據說等級越高代表當地居民捐款的金額越多,一方面也多少可以反映出那個區域的居民經濟狀況等等。


6. 房屋保險

房屋保險有很多家,價格差距其實都不大,重點是要確認這個房子的保險能夠辦得下來,以免之後發現保險買不了(例如房子在淹水區,保險直接拒保之類的),銀行有可能以「沒有房屋保險」為理由拒絕你們貸款的申請。


7. 房屋檢查 (Pre-Purchased House Inspection)

正式的房屋檢查建議找要有合格許可(Licensed)的建築師替你做,畢竟我們不是專業,這種事只有專家才能看出問題,通常會在買房前跟賣方約時間安排檢查,有任何問題都可以作為未來談價格的條件或依據。

當時因為急著隔天下午要參加競標,我們在找人做檢查時,是從賣家的房仲介紹的三個建築師中,問到其中一位有空,而且價格聽起來也合理,就直接找他做檢查,完全沒空貨比三家。


8. 文件檢查

賣方會提供房子的買賣合約、房屋報告(LIM Report,Land Information Memorandum)及各式各樣的文件,裡面會詳細說明房屋的歷史紀錄,做了哪些改變,土地是否是與鄰居共有(Cross-Lease)或者是獨立土地(Freehold),若是Cross-Lease,與鄰居有哪些規範需要遵守(能不能養寵物之類的)等等等等。

另外也要確認賣方提供的建築平面圖(施工用的工程圖,不是房仲畫的很精美的3D圖哦),是否所有設備都在對的位置(馬桶、浴缸、淋浴間等等的位置特別重要)!

總之這些真的就是一堆法律文件,我們自己只能看個大概,很多細節是連母語英文的人士都不一定看得懂,所以一定要請律師來協助你處理。

我們是詢問了身邊在做律師、講中文的朋友,請他幫忙推薦認識的房屋買賣律師給我們,當時這位律師人還在海外度假,看在我們朋友的面子上緊急幫我看文件,錢都還沒收他就開始處理了,後來也確實看到一些有小小疑慮的地方,但都不是大問題,也給了我們許多建議,後來順利買到房後,也就請了同一位律師幫我們處理後續交易手續及各種文件的過戶等等。

P.s. 當時我們覺得很慶幸找到了一位講中文的律師,他在說明文件哪裡有疑慮時,我內心os覺得,如果用英文的話,我一定聽不懂,真的太多專有名詞了。


二、購屋方式

紐西蘭買房的方式主要比較常見的有兩種,分別是出價Offer以及競標Auction

在選定你心目中的第一名候選房後,就要開始進行出價或者競標,房市熱的時候,這個過程有可能要重複進行非常多次,我有同事前兩年在買房時,大概失敗了快要30間房後,才終於買到房子,而我們正好是在房市低迷的時期進場,很幸運的第一次競標就成功買到房!

1. 出價 Offer

出價就是指買家各自向賣家出一個你願意購買這棟房子的金額,每份出價都會放在一個信封袋裡面並且密封,截止日當天,買家會把信封全部打開,並決定自己要將房子賣給哪一個買家,通常幾個小時內結果就會出爐。

但有一點很特別的是,出價可以是「有條件出價Condition Offer」,你可以寫上你願意付錢買房的「前提」,例如:我會請建築師檢查房子,建築師確認房屋結構沒有問題,我才願意買房;或者是,我的銀行確認願意貸款給我,我才願意買房等等。

這些條件沒有任何限制,你可以把任何你在意的部分都列上去,但是買家願不願意把房子賣給你就是另一件事,也有很多賣家因為被金額誘惑,選擇了一位出價高但有條件的買家,結果後來對方表示達不到條件,房子買不了,就變成賣家可能又要重新賣一次房。

而我身邊有朋友前陣子在買房時,因為賣家急著把房賣掉拿到錢,即使他們的出價不比其他買家高,但他們是唯一一組已經拿到銀行貸款批准的買家,於是賣家最後選擇將房子賣給他們,所以,即使你們預算不如別人,還是有機會拿下房子。

前面提到的那位人很好、教了我們很多的房仲告訴我們「出價時,出一個你願意、而且可以負擔的金額,不要為了贏過別人出一個會讓你很辛苦的價格,房子有很多,不會因為錯過這一個就失去全世界。」


2. 競標 Auction

競標則是對房子有興趣的買家齊聚一堂,地點會在房仲的競標場,或者是房子的庭院之類的,現場直接喊價,只要喊到超過賣家的底價,就現場賣給喊最高價者。

但如果價格還不到賣家的底價,就會進入賣家與最高價者的協商階段,價格談攏就會賣出,談不攏且現場沒有其他人願意出價的話,就會流標。

如果要參加競標,必須要事前確認好以下幾點:

  • 銀行貸款通過
  • 法律文件
  • 房屋檢查

以上都萬事俱備了才去參加,以免你到時候標到房子,結果拿不出錢買房,就會有很大的麻煩。

如果你有一些房屋的疑慮,想要列一些買房的條件,也可以在競標開始前跟房仲說,他會讓你寫一張簡易的文件,只要賣家同意的話就可以在那個前提之下參與競標。

舉例來說,我們當時買房的合約上有寫到交屋的日期,但那個日期剛好人在臺灣,還沒飛回紐西蘭,所以有提前簽一份文件「如果我們得標,交屋日期需要延後一週」,賣家同意也簽名之後,我們才安心地參與競標。

在競標結束後,當場會需要簽署一些買房的確認文件,並且必須在當天將頭期款10%匯款至房仲的公司帳號,由他們轉給賣家,多年存款瞬間少去一大半的焦慮感馬上襲來(笑)。

競標場是人人都能進入的場所,如果你打算要參加競標,可以先去其他場次,感受一下現場氣氛,順便也了解整個流程等等,或者是看看房仲網站上live auction也可以(下列影片為例)。


三、交屋流程

在買到房後,還有一些最後的流程要走,完全不是得標後就能放鬆的心情,我們大約前前後後也是花了快一個月才處理完。

1. 房屋保險&人壽保險

首先必須要處理的是你的房屋保險,之前都已經有詢問過報價的話,這時候就只需要決定跟哪一家購買就好。至於人壽保險,我們是找幫我們處理健康保險的業務員直接購買,未來若我們之中任何一方出什麼狀況,才能夠申請理賠,不至於另一方被房貸壓得喘不過氣。


2. 選擇銀行 / 貸款利率&綁定期間

接著,要選定你要跟哪間銀行貸款,在紐西蘭,沒有那種一簽30年期的利率,大多都是一年期至五年期,你可以把貸款分割成幾塊,例如50%的貸款簽兩年期的利率,另外50%簽五年期的利率之類的,沒有一定的答案,由你自行決定即可。


3. 交屋前房屋檢查&律師交涉

然後在交屋前,房仲會跟你排定幾個時間讓你再對房屋進行最後檢查,看看有沒有任何問題,都可以提出來要求賣家處理,如果沒辦法在交屋日前修繕完成,就會由律師與對方律師交涉,例如晚幾天撥款後面10%頭期,直到修繕完成,或者是從頭期款內扣除一個雙方接受的修繕費用,讓你交屋後自行處理等等,這些都可以商量。

若房屋都確認沒問題,我們會需要將剩下的10%頭期款匯到律師的帳號,由律師幫我們交付這筆頭期款,雙方律師會將房屋轉移到買方的名下,完成最後的程序。


4. 安排電力公司&網路

記得入住前要提前確認好要辦哪一家電力及網路,向電力公司預約你的新家什麼時候要開始通電、通網路等,我們一直以來租房都是直接跟Contact辦電力+網路的方案,用起來也沒碰過什麼問題,所以新家也是直接選定使用Contact。

如果你最近也在考慮要使用哪一家電力公司,可以點選這個連結申請Contact並領取100元的折扣金(或者是使用這組折扣碼FR2T6XP),我也可以領到一筆推廣的獎勵:)


最後,來紐西蘭已經五年半,終於不用再當租屋族的感覺真的很好,有個自己家,雖然房貸讓肩膀感覺重重的(?),但買到房後確實讓我更感受到落地深根的安心感。


【本站創作者 LiLing】

在紐西蘭努力生存的90後臺灣女生。
2018年第一次踏上紐西蘭的土地,體驗打工度假,後來轉為正式的工作簽證,目前已取得紐西蘭居民身份,正在紐西蘭長期居留中。

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本站作者 

LiLing

Hi,我是LiLing,臺灣人,2018年來到紐西蘭打工渡假,目前已正式成為紐西蘭居民,在紐西蘭擔任多媒體設計師,不定期在此網站分享在地生活、工作、渡假的點滴。

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2 Comments

  1. Paul

    恭喜! 好奇妳的房子是幾個衛浴和房間?將來會想出租給背包客嗎?

    Reply
    • Li-Ling

      這部分比較隱私,所以就不分享囉😌

      Reply

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